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Fundamentos da manutenção predial: o plano de saúde dos condomínios

Nos últimos anos, desde a publicação da nova norma de desempenho (ABNT NBT 15.575/2013), o mercado da Engenharia Civil no país tem passado por modificações que devem atender aos princípios de qualidade. A cultura que antes girava em torno da preocupação, pura e exclusivamente, relacionada ao desempenho estrutural das edificações, e mais importante de tudo, levava em consideração o fim dos trabalhos de Engenharia após a conclusão das obras, já não é mais válida. Outros aspectos passaram a ganhar fundamental importância dentro desse cenário, como a preocupação relativa ao surgimento de patologias e os danos causados por essas em sistemas não somente de cunho estrutural (como instalações elétricas, sanitárias, fachada, dentre outros), o desempenho que estes sistemas precisam atender e as atividades de manutenção das edificações.

Conforme descrito em célebre definição da ABNT NBR 5.674/2012:

É inviável, sob o ponto de vista econômico, e inaceitável, sob o ponto de vista ambiental, considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles exigidos pela ABNT NBR 15.575.

Deste modo, um conjunto de ações deve ser tomado, visando sobretudo, a manutenabilidade dos requisitos de desempenho estabelecidos pelas normas técnicas da ABNT, com o intuito de preservar as edificações para que essas atinjam no mínimo a sua vida útil de projeto. Tamanha pretensão não pode ser alcançada sem um programa de manutenção, preventivo e corretivo, para dar suporte às atividades técnicas necessárias a esse fim.

O programa de manutenção se inicia com a elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação, conforme as diretrizes da norma ABNT NBR 14.037, além das especificações técnicas determinadas pelo projetista dos sistemas, as determinações dos fabricantes e fornecedores de produto, e as alterações executivas infringidas pelo construtor/incorporador do empreendimento. Esse Manual de Uso, Operação e Manutenção deve conter todas as informações necessárias para que, mesmo usuários leigos, possam exercer as atividades de manutenção em vossa edificação, com as instruções e periodicidade necessárias.

Para além da elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção, faz-se também necessário a gestão do programa de manutenção acima citado, para atingir maior eficiência e eficácia na administração da edificação ou do condomínio, utilizando uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema na gestão da manutenção, segundo uma lógica de controle de qualidade e de custo. A norma ainda estabelece que este programa de manutenção deve considerar: tipologia, complexidade e regime de uso da edificação; sistemas, materiais e equipamentos; idade das edificações; expectativa de durabilidade dos sistemas; dentre outros.

De acordo com o programa de manutenção estabelecido, deve ser prevista uma infraestrutura material, técnica, financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários, a saber:

  • Manutenção rotineira: caracterizada por um fluxo constante de serviços padronizados e cíclicos. Ex.: limpeza geral; lavagem das áreas comuns;
  • Manutenção corretiva: caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de restaurar os requisitos mínimos de desempenho de um sistema e permitir a continuidade do uso de seus elementos e componentes;
  • Manutenção preventiva: caracterizada por serviços cuja realização está de acordo com um programa preestabelecido, sem depender exclusivamente da existência de problemas na edificação construída.

Quaisquer que sejam as atividades de manutenção envolvidas, as mesmas devem ser executadas por uma equipe de manutenção local e uma empresa capacitada ou especializada, conforme definido pela norma (ABNT NBR 5.674/2012);

Empresa Capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado;

Empresa Especializada: organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas.

Em qualquer um dos casos, vê-se a importância da presença de um profissional habilitado e especializado para o gerenciamento e/ou condução dessas atividades. Conforme definição da lei 8.666/93 em seu Art. 25, inciso III:

1º – Considera-se de notória especialização o profissional ou empresa cujo conceito no campo de sua especialidade, decorrente de desempenho anterior, estudos, experiências, publicações, organização, aparelhamento, equipe técnica, ou de outros requisitos relacionados com suas atividades, permita inferir que o seu trabalho é essencial e indiscutivelmente o mais adequado à plena satisfação do objeto de contrato.

Sendo por esse motivo que, dada a fundamentação técnica necessária na execução do programa de manutenção e na realização de várias de suas atividades relacionadas, torna-se indispensável que um profissional e/ou empresa de Engenharia especializado seja nomeado para o auxílio técnico requerido nos serviços mencionados. A própria norma ABNT NBR 5.674/2012 prevê que no caso de propriedade condominial, os condôminos respondem individualmente pela manutenção das partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação, entretanto, o proprietário ou síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação a uma empresa ou profissional especializado. Segue, de acordo com a norma, as incumbências dessa empresa/profissional:

  1. Assessorar o proprietário ou o síndico nas decisões que envolvam a manutenção da edificação, inclusive sugerir a adaptação do sistema de manutenção e planejamento anual das atividades;
  2. Providenciar a manter atualizados os documentos e registros da edificação e fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, como contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc.
  3. Implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no programa de manutenção preventiva;
  4. Elaborar as previsões orçamentárias;
  5. Supervisionar a realização dos serviços de acordo com as Normas Brasileiras, projetos e orientações do Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação que atenda à ABNT NBR 14.037;
  6. Orçar os serviços de manutenção;
  7. Assessorar o proprietário ou síndico na contratação de serviços de terceiros para a realização da manutenção da edificação;
  8. Estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de manutenção, conforme esta Norma;
  9. Orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o estabelecido no Manual de Uso, Operação e Manutenção;
  10. Orientar os usuários para situações emergenciais, em conformidade com o Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação.

O programa de manutenção das edificações leva em consideração o planejamento anual das atividades, juntamente com a previsão orçamentária anual, contratação dos serviços de manutenção, meios de controle, fluxo, registro e arquivo das documentações utilizadas, além de indicadores gerenciais, tudo isso buscando a melhor relação custo x benefício de tal modo que a durabilidade da edificação seja estendida, mantendo-se também as condições mínimas de conforto, salubridade e habitabilidade.

Fica claro, diante do exposto, que os proprietários e síndicos das edificações/condomínios necessitam de suporte técnico especializado para a gestão do programa de manutenção. Este suporte pode ser pontual, ou seja, requisitado apenas para determinado tipo de serviço e com ocorrência única, mas sendo, dessa forma, mais oneroso e não podendo, a longo prazo, suprir às expectativas da manutenção do condomínio. Adicionalmente, muitos dos sistemas e serviços são considerados de fácil operação e manutenção pelo leigo, quando na verdade, requerem cuidados técnicos tão fortemente quanto sistemas estruturais, por exemplo.

Assim, um acompanhamento constante da gestão da manutenção, feita por empresa e profissional especializado, além de ser mais seguro do ponto de vista técnico, representa a melhor relação custo x benefício, reduzindo significativamente os danos e prejuízos financeiros futuros que poderão surgir, principalmente no tocante a serviços de manutenção corretivos emergenciais.

Dessa forma, venha conhecer o nosso Plano de Saúde dos Condomínios. Temos uma equipe de profissionais especializados prontos para te atender.

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