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O papel do síndico e a NBR 16.280 (Norma de Reforma)

17 de agosto de 2018
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Desde setembro de 2015 entrou em vigor a norma ABNT NBR 16280, a qual faz parte de um movimento de modernização das normas técnicas do setor construtivo, tais como as normas de desempenho (ABNT NBR 15575), a nova norma de manutenção de edificações (ABNT NBR 5674 atualizada em 2012) e com a ABNT NBR 14037 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos).

Essa norma, intitulada “Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos”, conforme o próprio nome diz, estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, englobando:

  • Prevenções de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais, sejam nos sistemas ou elementos constituintes da edificação;
  • Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
  • Alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
  • Descrição das características da execução das obras de reforma;
  • Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
  • Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e pós-obra de reforma;
  • Supervisão técnica dos processos e das obras.

Ainda segundo a norma, o plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado e esse deve descrever os impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação. Nesse intuito, a norma busca evitar que atividades desordenadas e sem fundamento técnico de reforma acabem por prejudicar a edificação existente, causando o surgimento de danos (problemas) nas mesmas.

No caso dos condomínios, que geralmente são compostos por áreas privativas e áreas comuns, as adequações ou reformas ainda que nas áreas privativas, devem ser documentadas e comunicadas ao responsável legal do condomínio (vulgo o síndico), e esse último deve autorizar o trânsito nas áreas comuns dos insumos e dos funcionários que atuarão na obra. A norma ainda reforça que se a obra interferir nos aspectos de segurança e uso da edificação, ações técnicas, legais e emergenciais cabíveis devem ser tomadas, visando a recuperação e restauro da segurança na mesma.

Já para intervenções nas áreas comuns, além de atender às normas técnicas existentes e legislações vigentes, essas intervenções devem estar alinhadas ao plano de gestão de manutenção, conforme a ABNT NBR 5674.

A fiscalização do acatamento da nova norma será realizada por todos os interessados: o Poder Público nas duas diferentes esferas de atuação, mormente o ente municipal incumbido das obras e edificações; o síndico, os condôminos e ocupantes e até mesmo a vizinhança da edificação na qual se realiza a reforma.

Permanecendo dúvidas por parte do síndico, esse poderá contratar um profissional habilitado para analisar a obra realizada e, se forem constatadas irregularidades, demandar judicialmente para fins de embargar a obra ou determinar o seu desfazimento, com a aplicação das penalidades cabíveis.

Cabe ressaltar que as normas técnicas brasileiras têm força de lei, conforme artigo 39, inciso VIII do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990) a qual determina:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços […]:

VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);

O não cumprimento das normas pode gerar questões de cunho judicial, tanto por parte dos profissionais técnicos, como também dos responsáveis legais pelas atividades executadas.

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